A aquisição de imóvel rural por empresas estrangeiras

A aquisição de imóvel rural por empresas estrangeiras
Este artigo tem por objetivo ampliar o grau de conhecimento das empresas, em especial as de mineração, quanto ao procedimento legal específico e necessário a ser observado no caso de aquisição de imóvel rural por pessoas jurídicas estrangeiras ou pessoas jurídicas brasileiras, equiparadas a pessoas jurídicas estrangeiras.
Palavras-chave: Aquisição, Imóvel Rural, Empresas Estrangeiras
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ABSTRACT
The purpose of this article is to increase the knowledge of the companies, especially as mining regarding the specific and necessary legal procedure to be observed in case of acquisition of rural properties by foreign legal entities or Brazilian legal entities assimilated to foreign legal entities.
Keywords: Acquisition, Rural Property, Foreign Companies
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Que no setor mineral brasileiro predomina a realização de investimentos por empresas estrangeiras, as quais diante das riquezas minerais presentes em território nacional buscam no Brasil oportunidades de estabelecer empreendimentos mineiros de sucesso, com custos menores que os praticados em seus países de origem, quase todos têm conhecimento.

Mas o que muitos desconhecem, é que além da burocracia de praxe para que empresas estrangeiras se instalem para exercer suas atividades-fim no Brasil, em especial as do ramo de mineração, é que muito provavelmente, em uma certa fase de seus projetos, irão se deparar com a necessidade de aquisição do solo em que realizam suas atividades, motivo pelo qual terão de observar uma específica legislação e regulamentação que trata detalhadamente do tema.

A aquisição de terras por estrangeiros no Brasil é regulada, desde 7 de outubro de 1971, pela Lei nº 5.709, que impede a compra ou o arrendamento de terras com mais de 50 (cinquenta) módulos de exploração indefinida (MEI) por estrangeiros.

De acordo com a mencionada lei, os requisitos essenciais para aquisição ou arrendamento de imóvel rural por estrangeiro no Brasil são: estar o imóvel rural pretendido devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis em nome do transmitente; estar o imóvel rural regularmente cadastrado no Sistema Nacional de Cadastro Rural – SNCR em nome do transmitente, exceto no caso de aquisição por usucapião; ter, o estrangeiro, pessoa natural adquirente ou arrendatário, residência no Brasil e ser inscrito no Registro Nacional de Estrangeiro – RNE, na condição de Permanente, com prazo válido ou indeterminado, quando houver previsão legal; e ainda, apresentar, a pessoa jurídica estrangeira ou pessoa jurídica brasileira a ela equiparada, projeto de exploração agrícola, pecuário, florestal, turístico, industrial ou de colonização, vinculado aos seus objetivos estatutários ou contratuais, bem como, no caso da primeira, possuir autorização para funcionar no Brasil.

Importante esclarecer, que além da pessoa jurídica estrangeira propriamente dita, existe a figura da pessoa jurídica brasileira equiparada à pessoa jurídica estrangeira, esta considerada a empresa brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras, naturais ou jurídicas, que, respectivamente, residam ou tenham sede no exterior e detenham a maioria de seu capital social ou possuam o poder de mando sobre ela, no sentido de conduzir as deliberações da assembleia geral, de eleger a maioria de seus administradores, de dirigir as atividades sociais e/ou de orientar o funcionamento de seus órgãos.

Além dos requisitos essenciais acima elencados, deverá haver a comprovação, pela pessoa jurídica brasileira equiparada à pessoa jurídica estrangeira, da sua inscrição na Junta Comercial do Estado de localização de sua sede, e, se for o caso, a obtenção de assentimento prévio da Secretaria Executiva do Conselho de Defesa Nacional – SECDN, se o imóvel rural objeto da aquisição estiver localizado em faixa de fronteira ou em área considerada indispensável à segurança nacional, bem como a obtenção da autorização do Congresso Nacional quando o somatório de área de propriedade ou de posse por arrendamento do requerente exceder os limites legais estabelecidos pela Lei nº 5.709/1971 e Lei nº 8.629/1993, em área contínua ou descontínua do território nacional.

Existem ainda os requisitos gerais, dentre eles o de que, para adquirir imóvel rural no Brasil o estrangeiro deverá solicitar autorização prévia junto à Superintendência Regional do INCRA no Estado de localização do imóvel rural, exceto quando se tratar de aquisição feita por pessoa natural estrangeira residente no Brasil, com RNE na condição de Permanente, de imóvel rural com até 3 (três) MEI, somente na primeira aquisição.

Já no que tange à área da propriedade rural a ser adquirida, deverão ser observadas algumas condições para viabilizar a autorização do pedido pelo INCRA, quais sejam: em conformidade com a Lei de Introdução ao Código Civil Brasileiro a sociedade estrangeira, qualquer que seja o seu objeto, não pode, sem autorização do Poder Executivo, funcionar no País, ainda que por estabelecimentos subordinados, podendo, todavia, ressalvados os casos expressos em lei, ser acionista de sociedade anônima brasileira; a pessoa jurídica estrangeira que possua imóvel no Brasil, ainda que aqui não tenha estabelecimento, deverá ter inscrição no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas (CNPJ). A pessoa jurídica deverá ter um procurador residente no Brasil, com inscrição no CPF, que deverá ser o administrador do bem imóvel.

Assim, para que uma pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil, ou pessoa jurídica brasileira a ela equiparada, possa adquirir um imóvel rural no Brasil, além dos requisitos antes enumerados, será necessária a autorização do Incra para qualquer extensão de área, bem como apresentação de projeto de exploração vinculado aos seus objetivos estatutários ou sociais.

E ainda, quando o somatório de áreas do adquirente estrangeiro exceder 100 MEI, em área contínua ou descontínua, no território nacional, a aquisição ou o arrendamento somente será possível com a autorização do Congresso Nacional.

Por esse motivo, quando a pessoa jurídica estrangeira ou pessoa jurídica brasileira equiparada à pessoa jurídica estrangeira, declarar que é proprietário ou arrendatário de outros imóveis rurais no Brasil, deve a área técnica do INCRA realizar pesquisa no SNCR para aferir se os imóveis rurais declarados estão nele cadastrados e se estão efetivamente registrados em nome do requerente. Esse levantamento é necessário para fins de verificação do cumprimento das limitações referentes à área total permitida em Lei.

Outro requisito relacionado à área a ser adquirida é o fato de que se a mesma, independentemente de sua dimensão, estiver localizada em faixa de fronteira ou em área considerada indispensável à segurança nacional, a autorização de compra ou arrendamento dependerá, também, do assentimento prévio da Secretaria Executiva do Conselho de Defesa Nacional.

Já em relação à limitação de área por município, o quantitativo pertencente à pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil e à pessoa jurídica brasileira a ela equiparada, não poderá ultrapassar a 25% (vinte e cinco por cento) da área total do Município.

Portanto, o complexo procedimento de aquisição de imóvel rural por pessoa jurídica estrangeira, ou pessoa jurídica brasileira equiparada à pessoa jurídica estrangeira, deverá ser formalizado através de processo administrativo específico para aferimento do preenchimento dos requisitos essenciais quanto à autorização de funcionamento da pessoa jurídica estrangeira no País, bem como quanto ao cálculo do atingimento ou não da limitação de área adquirida por estrangeiros no Município de localização do imóvel rural.

No que tange aos aspectos notariais e registrais, os serviços deverão observar, antes de lavrar a Escritura Pública de Compra e Venda e o Registro do Imóvel, as seguintes condições: a autorização concedida pelo Incra para o estrangeiro adquirir imóvel rural é requisito para a lavratura da escritura pública; uma vez lavrada em tempo, a escritura pública deverá ser levada a registro no prazo máximo de 15 dias; os Cartórios de Registro de Imóveis manterão cadastro especial em Livro Auxiliar para as aquisições de terras rurais por pessoas estrangeiras; o prazo de validade da autorização concedida pelo Incra é de 30 dias, contados a partir da data da publicação no Diário Oficial da União; os Cartórios de Registro de Imóveis informarão trimestralmente ao Incra as aquisições de imóveis rurais envolvendo pessoas estrangeiras ou equiparadas, conforme previsto no art. 11 da Lei nº 5.709/71; no caso do imóvel rural situado em mais de um município, deve constar a área em cada município em que se localiza o imóvel rural, visando a computar o percentual de área, para cada um deles.

Importante frisar, que a aquisição de imóvel rural que viole as prescrições legais é nula de pleno direito. O tabelião que lavrar a escritura e o oficial de registro que a transcrever responderão civilmente pelos danos que causarem aos contratantes, sem prejuízo da responsabilidade criminal por prevaricação ou falsidade ideológica, nos termos da Lei nº 5.709/71, e ainda, a competência para decretação (em processo administrativo) ou declaração (em processo judicial) de nulidade dos registros das aquisições de imóveis rurais é da Corregedoria Geral de Justiça do Tribunal de Justiça do Estado – CGJ/TJ ou do Juízo de Direito da Comarca onde o imóvel se localiza, conforme previsto na Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973.

Desta forma, e por todos os motivos enumerados no presente artigo, resta clarividente que a aquisição de imóveis rurais por pessoas jurídicas estrangeiras, ou pessoas jurídicas brasileiras equiparadas às pessoas jurídicas estrangeiras, deverá seguir rigorosamente a complexa e específica legislação que regula o tema, pois a sua inobservância, parcial ou total, acarretará a nulidade de pleno direito do negócio jurídico celebrado, o que poderá trazer graves riscos aos projetos a serem desenvolvidos em tais propriedades, em especial os projetos minerários. A observância dos requisitos legais e procedimento previsto em lei garantirá ao empreendimento a necessária segurança jurídica para proteção dos vultosos investimentos realizados pelo minerador.

Este artigo é de autoria de Rodrigo dos S. P. Cabral (OAB/RJ 116.820), advogado sênior da FFA LEGAL, escritório especializado no atendimento jurídico, contábil-fiscal e administrativo a empresas do setor mineral, e direcionado a seus clientes e parceiros.

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Fontes:
planalto.gov.br
incra.gov.br

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